Las inmobiliarias chinas caen en bolsa ante los cambios normativos

SHANGHÁI/HONG KONG, 31 ago (Reuters) - Las acciones de las promotoras inmobiliarias chinas cayeron el lunes después de que los cambios normativos para reestructurar el ‌sistema de venta de viviendas nuevas antes de su finalización provocaran temores sobre la liquidez y nuevas caídas en la inversión inmobiliaria.

Las autoridades de China publicaron el viernes una serie de medidas para reducir la dependencia de las promotoras de ​los fondos recaudados de los compradores antes de que se completen los proyectos inmobiliarios, en un intento de Pekín por reforzar la confianza en un sector que atraviesa una crisis.

El índice inmobiliario CSI300 cerró con una caída del 4,7%, y un índice que sigue a las promotoras chinas que cotizan en Hong Kong se depreció un 6,2%. El índice de promotoras de Hong Kong del Hang Seng también perdió un 4,8%.

El bache del sector inmobiliario, que entra en su sexto año, ha supuesto un lastre ​para la segunda economía más grande del mundo.

LAS PROMOTORAS RESPALDADAS POR EL ESTADO, ENTRE LAS QUE MÁS SUFREN

Las promotoras inmobiliarias llevan mucho tiempo dependiendo de las preventas —la venta de viviendas antes de que estén listas para su entrega— para financiar sus operaciones.

Según las nuevas normas publicadas por el banco central y el regulador financiero, ​las hipotecas solo se concederán una vez que los proyectos residenciales hayan sido finalizados.

Otra serie de directrices exige a los ⁠gobiernos locales que promuevan la venta de viviendas ya terminadas para evitar riesgos en la entrega.

"Las promotoras ya no pueden recurrir a los ingresos anticipados de las hipotecas para financiar la construcción. La financiación de la ‌fase de construcción debe proceder de los propios fondos de las promotoras y de préstamos para la promoción inmobiliaria", señaló Nomura en un informe de análisis.

Añadió que, a pesar del deterioro de la confianza de los compradores de vivienda en los últimos años, las preventas seguían siendo el modelo de negocio inmobiliario dominante en China, representando el 68% de las ventas de viviendas nuevas ​por superficie construida en 2025. No obstante, se prevé que el nuevo régimen reduzca la ‌oferta de pisos nuevos, lo que empujaría a los compradores hacia la vivienda de segunda mano.

Las promotoras respaldadas por el Estado se encontraban entre los que más ⁠perdieron: Greentown China cedió un 17,6%, mientras que China Jinmao y Yuexiu Property perdieron un 15,9% y un 13,6%, respectivamente.

Las grandes empresas estatales China Resources Land y China Overseas Land & Investment registraron caídas superiores al 9%. Sus competidoras del sector privado, Longfor Group y Seazen —consideradas por los inversores como financieramente sólidas—, cayeron un 7,1% y un 5,8%, respectivamente.

AÑOS DE DIFICULTADES EN EL SECTOR INMOBILIARIO

En los últimos años, las autoridades han tratado de estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, la recuperación de los precios de la vivienda nueva en ⁠las ciudades más grandes, como Pekín y Shanghái, se ‌ha estancado, mientras que los precios de la vivienda de segunda mano en ciudades más pequeñas han bajado más de una cuarta parte con respecto a los niveles de 2020.

Promotoras y analistas ⁠prevén una caída en la compra de terrenos, la inversión inmobiliaria y la puesta en marcha de nuevas promociones en un futuro próximo, ya que las constructoras se quedarían con menos liquidez en un mercado en el que ya tienen ‌dificultades para vender viviendas nuevas.

"El 40% del flujo de caja no estará disponible para uso empresarial, lo que supone una reducción del 40% de la capacidad de inversión a corto plazo", afirmó un directivo de una ⁠promotora, que prefirió mantener el anonimato al no estar autorizado a hablar con los medios de comunicación.

Los datos oficiales muestran que las preventas y las hipotecas ⁠representan el 40% del capital de promoción inmobiliaria.

Los ingresos del ‌Gobierno chino por la venta de terrenos cayeron un 30,8% con respecto al año anterior durante los primeros siete meses de 2026, según datos oficiales, mientras que la inversión en promoción inmobiliaria a nivel nacional se redujo un 19,2%.

Las promotoras ​recurrirán a la financiación mediante préstamos y bonos para cubrir el déficit de fondos de preventa, canales que favorecen a las promotoras ‌estatales, que pueden obtener préstamos a tasas de interés del 2-3%, frente al 5-6% de las promotoras privadas.

LAS MEDIDAS "SUBEN EL LISTÓN" PARA LAS PROMOTORAS

Las nuevas normas también pretenden reducir la deuda de los compradores de vivienda al ampliar el plazo máximo de las hipotecas personales de 30 a ​40 años, una medida que aumentaría la exposición al riesgo de las entidades crediticias.

"Por lo tanto, los bancos se volverán aún más selectivos", dijo una fuente bancaria, lo que agrava una tendencia en la que los bancos conceden préstamos para la promoción inmobiliaria principalmente a proyectos de alta calidad y a promotores de primer nivel. La fuente prefirió mantener el anonimato, ya que no estaba autorizado a hablar con los medios de comunicación.

Las promotoras estatales dominan ahora un mercado en el ⁠que la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas han incurrido en impagos, y los analistas prevén que la concentración empresarial se acelere.

Las nuevas medidas "han elevado el listón para las promotoras en cuanto a su capacidad de financiación y sus habilidades de gestión", señaló Everbright Securities en una nota a sus clientes.

El alargamiento del plazo hipotecario podría liberar liquidez para impulsar el consumo interno en China, según los analistas, pero es poco probable que aumente de forma significativa la demanda de vivienda.

"En nuestra opinión, es probable que la demanda de vivienda siga viéndose limitada por el empleo y, por lo tanto, por las perspectivas de ingresos y las expectativas de un nuevo descenso de los precios de la vivienda", dijo Shuang Ding, economista jefe del Standard Chartered Bank para la región de Gran China y el Norte de Asia.

(Reporte de Clare Jim y Summer Zhen en Hong Kong, Samuel Shen en Shanghái, Ziyi Tang en Pekín y Scott Murdoch en Sídney; edición de ​Edwina Gibbs, Sam Holmes y Andrew Heavens; editado en español por Tomás Cobos)