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Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son vehículos de inversión diseñados para generar ingresos estables a través de la renta de propiedades. Su modelo de negocio se basa en adquirir, administrar y rentar inmuebles, principalmente en sectores como el industrial, comercial y de oficinas, distribuyendo al menos el 95% de su resultado fiscal entre sus inversionistas en forma de dividendos.

Dentro de este universo, FMTY destaca por operar con una estructura internalizada, es decir, su equipo gestor está dentro de la propia FIBRA, lo que reduce costos operativos y alinea los incentivos con los inversionistas. A diferencia de otras FIBRAs que pagan comisiones (fees) a gestores externos calculadas sobre el valor de las propiedades, en FMTY no existen estos costos adicionales, por lo que cada nueva adquisición tiene un efecto aditivo real sobre el rendimiento del portafolio.

Es así que FMTY se está consolidando como una de las principales FIBRAs industriales de México mientras se beneficia del nearshoring y del creciente dinamismo del sector logístico. Aunque aún no es completamente industrial, su portafolio se está transformando para enfocarse únicamente en este segmento. Su ubicación estratégica y su capacidad para ejecutar adquisiciones relevantes le han permitido mantener altos niveles de ocupación y rentas competitivas.

Un negocio con fundamentos sólidos:

Crecimiento de ingresos y EBITDA: Se espera que en 2025 los ingresos de FMTY alcancen P$3,313 millones (+21.2%) y su EBITDA ascienda a P$2,867 millones (+15.8%), con márgenes superiores al 86%.
Tercer mejor dividendo de la BMV: Para 2024, la distribución por CBFI fue de P$0.92, lo que implica un rendimiento anualizado del 7.8%. Para 2025, se espera que la empresa distribuya P$1.27, que representa un rendimiento cercano al 10.6% – siendo así el tercer mayor yield de la BMV.
Sólida estrategia de expansión: La compañía ha desplegado US$527 millones en inversiones, de su objetivo de invertir US$700 millones en activos inmobiliarios, consolidando su presencia en mercados clave.
Desinversión estratégica: FMTY continúa vendiendo activos del segmento de oficinas para convertirse en una FIBRA 100% industrial, optimizando su portafolio hacia activos de mayor rentabilidad y menor riesgo.

El auge del nearshoring está impulsando la demanda por espacios industriales en México. Con una ocupación del 96.1% y recuperación de rentas en dólares, FMTY es un claro beneficiario de esta tendencia. Además, sus contratos indexados al dólar le permiten proteger sus ingresos frente a la inflación.

Actualmente, FMTY cotiza con un FFO Yield del 11% y un EBITDA Cap Rate del 10% para 2025, niveles sumamente atractivos dentro del sector. Con una administración disciplinada, una estructura de costos eficiente y una estrategia de crecimiento bien definida, el caso de inversión es claro: una FIBRA industrial con upside significativo, fuerte pago de dividendos, mejorando su liquidez y con exposición directa a una de las tendencias estructurales más relevantes en México.

En Análisis GBM, mantenemos una postura positiva frente a FMTY, con un precio objetivo de P$16.3 para 2025, lo que implica un upside de 38% a precios actuales.