Vesta (VESTA.MX)

Precio actual: MXN $56 | Precio objetivo GBM: MXN $73.9 | Upside potencial: 32%

Vesta (VESTA) es uno de los desarrolladores y operadores industriales más importantes de México, enfocado en parques industriales y naves logísticas clase A, con presencia en 16 estados y un portafolio superior a 230 propiedades. Su modelo verticalmente integrado —que abarca diseño, construcción, arrendamiento, gestión y administración— le permite capturar valor en todas las etapas del ciclo inmobiliario y ofrecer soluciones personalizadas a clientes globales como Amazon, BMW, 3M y Nestlé.

VESTA es uno de los mayores beneficiarios del boom del nearshoring, con tasas de ocupación por encima del 98% y un crecimiento sostenido de rentas en dólares. Además, mantiene una estructura financiera sólida, con una razón Deuda Neta / Valor de activos de solo 15%, otorgándole flexibilidad para financiar nuevos desarrollos y reinvertir en expansión.

La compañía tiene en marcha un ambicioso plan de expansión para aumentar en 50% su área bruta rentable (GLA) hacia 2030, lo que implicará una mayor capacidad de arrendamiento y generación de ingresos recurrentes. En paralelo, proyecta duplicar su tamaño para 2028, impulsada por contratos de largo plazo y una demanda industrial récord. Actualmente ofrece un rendimiento por distribución de 2.3%, con potencial adicional de apreciación derivado de la expansión del portafolio y valorización de activos.

Un elemento que distingue a VESTA dentro del sector es su modelo de gestión interno (internally managed), el cual le otorga mayor flexibilidad operativa y capacidad de reinversión frente a las FIBRAs tradicionales. Este enfoque se centra en la eficiencia del capital y la creación de valor a largo plazo, permitiendo a la compañía mantener un control directo sobre las decisiones estratégicas y el uso de recursos.

El modelo interno respalda la ejecución de su estrategia Route 2030, orientada no solo al crecimiento orgánico, sino también al aprovechamiento de 40.3 millones de pies cuadrados en reservas de tierra, con potencial para desarrollar más de 18.2 millones de pies cuadrados adicionales de GLA. La ejecución de este programa —valorado en aproximadamente USD 1.7 mil millones— se financiará principalmente mediante USD 1.2 mil millones provenientes del flujo operativo, reduciendo la necesidad de capital externo y preservando la fortaleza del balance.

En términos financieros, VESTA mantiene un Loan-to-Value (LTV) de 22.4%, lo que sugiere una amplia capacidad de endeudamiento disponible. Sus calificaciones crediticias (Fitch BBB-, S&P BBB-, Moody’s Baa3) refuerzan su perfil de estabilidad y prudencia financiera.

La compañía también sobresale por su liderazgo en criterios ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza). Su Consejo de Administración cuenta con ocho de diez miembros independientes, y todos los comités son presididos por consejeros externos. La emisión de un bono vinculado a sostenibilidad por USD 350 millones refuerza su compromiso con la transparencia, las mejores prácticas internacionales y la sostenibilidad corporativa.

Durante el 3T25, los resultados operativos reflejaron una tendencia de crecimiento sostenido. Los ingresos alcanzaron USD 72.4 millones (+13.7% a/a), con un margen EBITDA ajustado de 85.3%, apoyado en control de gastos y eficiencia administrativa. El Vesta FFO sumó USD 47.4 millones (+16.5% a/a), mientras que la ocupación estabilizada se mantuvo en 94.3%, dentro de niveles históricamente altos.

Durante el trimestre, VESTA firmó 1.7 millones de pies cuadrados en actividad de arrendamiento, incluyendo 600 mil pies cuadrados en nuevos contratos —principalmente en los sectores electrónico, automotriz y e-commerce— y 1.1 millones de pies cuadrados en renovaciones con una vida promedio de seis años. Además, inició la construcción de un nuevo edificio en Guadalajara y entregó 1.3 millones de pies cuadrados adicionales, reforzando su capacidad de desarrollo continuo.

Posteriormente, la compañía anunció la adquisición de 330 acres en Monterrey, en el corredor Apodaca–Aeropuerto Internacional, con un pago inicial de USD 46.9 millones, equivalente al 50% del precio total. Esta adquisición asegura prácticamente toda la reserva de tierra necesaria para ejecutar Route 2030, otorgando alta visibilidad al crecimiento proyectado.

En el trimestre, VESTA distribuyó $17.4 millones de dólares (MXN 0.3751 por acción) y vendió un activo en Ciudad Juárez a 10% por encima de su valor de avalúo, en línea con su estrategia de reciclaje selectivo de portafolio y fortalecimiento del flujo de capital.

VESTA mantiene una trayectoria de crecimiento disciplinada, con ejecución consistente y un modelo de negocio flexible que combina expansión orgánica, solidez financiera y gestión eficiente. La compañía se encuentra en una posición privilegiada para capitalizar la ola del nearshoring, impulsada por la relocalización industrial hacia México, la demanda sostenida de espacios premium y un plan de expansión claro y financiable.

En este contexto, seguimos constructivos en VESTA, ya que ofrece una combinación atractiva de crecimiento, visibilidad, liderazgo y creación de valor a largo plazo, respaldada por su modelo corporativo diferenciado, portafolio Clase A y enfoque en ejecución disciplinada.