Muchos asocian la inversión patrimonial con los bienes raíces, y de igual modo, algunos creen que esta clase de activo está destinado exclusivamente para personas con alto poder adquisitivo. En ocasiones hemos escuchado la frase “Vive de sus rentas”, haciendo alusión a personas que reciben pagos por el uso de sus inmuebles. 

Afortunadamente, no es necesario ser millonario para poder percibir ingresos pasivos por tus inversiones en bienes raíces. Hoy en día se puede invertir en el mercado de valores en esta clase de activos de una forma muy sencilla, sin necesidad de grandes capitales y de una manera profesional y diversificada. Sigue leyendo para conocer más sobre este tipo de inversión.

¿Qué son las FIBRAs o Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces?

Las FIBRAs son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México. El objetivo es la adquisición o desarrollo de inmuebles para su arrendamiento o comercialización. Los inversionistas obtienen ganancias de la apreciación de los inmuebles de dichos fideicomisos, así como de las rentas que estos cobran.

En palabras más simples, es una de las opciones disponibles para invertir tu dinero en  propiedades inmobiliarias, pero en vez de comprarlas o administrarlas por ti mismo, puedes invertir en FIBRAs para obtener un rendimiento.

Un Fideicomiso de Bienes Raíces incluye diferentes activos inmobiliarios como departamentos, centros comerciales, naves industriales, inmuebles dedicados a la atención médica, hoteles, edificios de oficinas, terrenos forestales y almacenes. También pueden agregarse instalaciones de infraestructura pública y privada, como torres de telefonía celular, redes de comunicación o de distribución de energía.

Para que los inversionistas inviertan en este sector, estos fideicomisos generan instrumentos financieros que operan como acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) Estos instrumentos son los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI).

Las FIBRAS se basan en el modelo de Real Estate Investment Trusts (REIT, por sus siglas en inglés). Básicamente, son instrumentos financieros de inversión inmobiliaria en el mercado internacional, principalmente el estadounidense. 

Estos vehículos han tenido mucho auge a nivel internacional, dado que permiten a inversionistas particulares participar del mercado inmobiliario en sus distintas presentaciones y en diferentes regiones.

Características de las FIBRAS

Al cotizar en Bolsa Mexicana de Valores, permite que el público inversionista compre títulos a través de cualquier casa de bolsa registrada y aprobada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).   

Las FIBRAS tienen como mandato invertir por lo menos 70 % de su capital en bienes raíces, así como distribuir 95 % de su utilidad fiscal.

En México cotizan desde 2011. Fibra Uno fue la pionera, pero a nivel global su origen se remonta a la década de los 60.

Dentro de mundo inmobiliario, existen gran cantidad de sectores como: 

• Centros comerciales.
• Edificios de oficinas.
• Residenciales.
• Instalaciones industriales.
• Infraestructura pública y privada.
• Centro de salud.
• Almacenaje.
• Terrenos forestales.
• Instalaciones de infraestructura de comunicación.

¿Por qué invertir en FIBRAS?

La inversión en Fibras tiene los siguientes beneficios: 

Diversificación

Muchos inversionistas tienen como objetivo buscar un alto potencial de rendimiento de inversión y diversificar su portafolio. Las FIBRAS tienen propiedades en múltiples ubicaciones e inquilinos con contratos de arrendamiento de alta calidad enfocados a distintos giros económicos.

Profesionalización

Las FIBRAs cuentan con personal altamente experimentado para llevar a cabo la adquisición, operación y administración de los bienes inmuebles. La finalidad es prevalecer y aumentar el valor de los inversionistas.

Liquidez

Puedes comprar y vender tus certificados conforme te parezca necesario; contrario a las inversiones tradicionales que requieren de un intermediario para vender el inmueble. Además de procesos notariales y otros costos adicionales para realizar la transacción.

Dividendos

Este tipo de inversión genera rendimientos competitivos, con base en ingresos por dividendos constantes. 

Monto de inversión mínimo accesible 

Cualquier persona se puede convertir en inversionista comprando desde un certificado bursátil. En México es posible encontrar certificados bursátiles incluso por menos de MXN $4.

¿Qué debes tener en cuenta al invertir en FIBRAS?

Si quieres invertir en el sector inmobiliario de forma tradicional, es difícil obtener una correcta diversificación en varias propiedades debido a que se requieren montos altos de inversión. Una vez invertido, necesitarías un equipo administrativo para gestionarlo. En caso de un imprevisto, salir de una inversión privada cuesta trabajo e incurre en altos costos de transacción.

Riesgos 

De igual forma, debemos reconocer que una inversión en el mercado inmobiliario suele tener un horizonte de tiempo amplio, y en ocasiones, los cambios macroeconómicos de corto plazo pueden incorporar volatilidad en el precio de las FIBRAs.

Debido a la sensibilidad a la tasa de interés, podemos ver qué alzas en niveles de tasas de interés a nivel global suelen tener un impacto negativo en los precios de estos instrumentos financieros. 

Antes de llevar a cabo una inversión en FIBRAs inmobiliarias debes tener presente los siguientes puntos:

¿Cómo genera ingresos esta FIBRA?

¿En qué industria está enfocada? ¿En qué regiones opera? ¿Qué tipo de clientes tiene? ¿En qué etapa se encuentra: desarrollando, estabilizando, madura?

¿Cuál es tu horizonte de inversión?

Es recomendable que tu horizonte sea de 10 o más años. En caso contrario, trata de determinar si la etapa del ciclo en que se encuentra empata con tus perspectivas.

¿Cómo crece?

¿Es una empresa enfocada en la adquisición o el desarrollo de los inmuebles? ¿Quién construye y cómo están alineados los incentivos?

Equipo directivo

¿Cuál es el historial del equipo directivo? ¿Cuánto tiempo lleva en la empresa o industria? ¿Cuál ha sido el desempeño en cuanto a adquisiciones o desinversiones?

¿Cómo invertir en FIBRAS con GBM+?

Hoy en día tu portafolio de inversión puede incorporar bienes raíces de una forma eficiente y diversificada. Incluir este tipo de activos alternativos en tu estrategia patrimonial ayuda a optimizar tu cartera. Las opciones que existen abarcan diferentes geografías e industrias, abriendo un abanico de posibilidades para el inversionista patrimonial.

Con GBM+, puedes comenzar a invertir en la bolsa y comprar FIBRAs locales, internacionales y ETFs especializados en este sector.

Si ya tienes experiencia, puedes incorporar estos instrumentos de inversión a tus estrategias de Trading.

Si lo que quieres es invertir en instrumentos financieros innovadores y aprovechar la solidez que te ofrece el sector inmobiliario. ¡Súmate a GBM+ y haz crecer tu dinero!